I

はじめに

II

再開発事業等の従前資産評価

	容積率の上昇〜画地全体が幅員の広い表通りの道路に接面し、基準容積率が上昇する。また、画地がまとまった規模になると、総合設計制度や特定街区等を利用して容積率の割増が可能となる。
	効率の良い建物が建つ〜まとまったフロアがとれる建物の建築が可能となり、不動産の利用価値が高まることにより収益性、利便性、快適性等が増す。
	宅地・街路整備〜建物整備とともに、周辺街路等の整備が行われ、また公開空地等の空間が創出されることにより、防災、街並み等も考慮した都市計画ができる。
	建物建設資金の負担がなくなる〜容積率の上昇・割増により生まれた余剰容積率分またはこれまでの容積率未使用分を等価交換・保留床処分することにより、新たな資金負担をせずに従後資産が取得できる。

評価手法	算定方法	特徴
路線価式 評価法 (価格表示)	・ 区域内の各画地を、それぞれが面している道路を中心に等地価帯に区分して路線価を設定。 ・ 路線価を基礎として、各画地の個別的要因を検討して、各画地を評価する。	・ 従来、土地区画整理事業、固定資産税及び相続税等の土地の評価方法として伝統的に採用されてきた手法。 （長所） ・ 各路線に価格が布設され、公表されるので、権利者にはわかりやすく公平感を与える。 ・ 簡便で、多数の画地を統一的に処理できる。 (短所) ・ 画一的になる恐れあり。 ・ 路線価を形成している画地の間口･奥行･形状等の個別的要因を明確にしないと、各画地の評価に誤解が生じる恐れあり。
路線価式 評価法 (指数表示)	・ 区域内の各画地を、それぞれが面している道路を中心に等地価帯に区分して路線価を設定。 ・ 路線価を基礎として、各画地の個別的要因を検討して、各画地を評価する。	（長所） ・ 各路線に指数が布設され、公表されるので、権利者には全体の価格バランスが理解されやすく公平感を与える。 ・ 簡便で、多数の画地を統一的に処理できる。 ・ 価格表示でないので、施行者は事業採算上柔軟な対応ができる。 (短所) ・ 画一的になる恐れあり。 ・ 価格表示でないので、権利者は自分の評価額がわからなく、対応策が立てにくい。
標準地 比較法	・ 区域内の各画地を、等価ブロック毎に分け、各ブロック内の画地のうち具体的な代表画地（標準地）を選定し、評価する。 ・ 代表画地と個別的要因の比較を行い、各画地を評価する。	・ 道路拡幅事業等で採用されてきた手法。 （長所） ・ 標準地の間口・奥行・形状等の個別的要因と価格が明示されるので、標準地と各画地を比較しやすい。 (短所) ・ 代表的な画地が必ずしも存在するとは限らない。
標準価格 比較法	・ 近隣地域毎に標準画地を設定（この場合の標準画地は想定画地の場合もある）。 ・ 標準画地について標準価格を査定し、各画地について個別格差修正を施して各画地を評価。	・ 不動産鑑定評価制度が確立されてから採用されるようになった価格形成要因に着目する手法。 （長所） ・ 各画地の個別的要因を反映した評価ができる。 ・ 全体の価格バランスを公表しないので、施行者は事業採算上柔軟な対応ができる。 (短所) ・ 権利者には全体の価格バランスがわからず不公平感を与える恐れあり。
標準価格 比較法と 路線価式 評価法の 折衷法	・ 近隣地域毎に標準画地を設定。 ・ 標準画地について標準価格を査定。 ・ 路線毎に標準画地を設定し、路線毎の標準価格を査定。 ・ 各画地について個別格差修正を施して各画地を評価。	（長所） ・ 各画地の個別的要因を反映した評価ができる。 ・ 路線毎の標準価格が公表されるので、権利者には全体の価格バランスが理解されやすく公平感を与える。

評価手法	算定式
取引事例比較法	借地権・借地権を含む複合不動産の取引事例価格 ×事情補正×時点修正×標準化補正×地域格差修正×個別格差修正
収益還元法 (借地権残余法)	((借地権付建物の実質賃料−借地権付建物の必要諸経費) −建物に帰属する純収益)÷還元利回り
賃料差額還元法	(宅地の正常実質賃料相当額−実際支払賃料)÷還元利回り
割合法	更地(建付地)価格×借地権割合
控除法	更地(建付地)価格−底地価格